Может ли иностранец купить недвижимость в России: ограничения и налоги

Да, иностранный гражданин может купить квартиру или дом в России — процедура почти такая же, как для россиянина. Но есть несколько мест, где закон ставит барьеры: землю сельхозназначения и участки в приграничных зонах иностранцу не продадут, а при продаже жилья налог окажется выше. Разберём всё по порядку.

Что иностранцу можно покупать без проблем

Квартиры, дома, дачи, апартаменты, нежилые помещения — всё это иностранный гражданин и лицо без гражданства вправе приобретать в собственность наравне с гражданами РФ. Право иностранцев на имущество в России закреплено в статье 62 Конституции РФ: иностранные граждане пользуются правами наравне с россиянами, кроме случаев, прямо оговорённых законом.

Оформление идёт через Росреестр в обычном порядке: договор купли-продажи, оплата, регистрация перехода права. Гражданство продавца или покупателя на саму процедуру регистрации не влияет.

Один важный момент: купленная квартира не даёт права жить в России. Зарегистрироваться по месту жительства иностранец сможет, только если у него есть законное основание для пребывания — ВНЖ или РВП. Сама по себе недвижимость статус не открывает.

Где закон ставит запрет

Есть три категории объектов, которые иностранцу в собственность не оформят.

Земли сельхозназначения. Иностранные граждане, иностранные компании, лица без гражданства и российские фирмы, где доля иностранцев больше 50%, не могут владеть сельхозземлёй. Это прямой запрет статьи 3 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Доступна только аренда.

Приграничные территории. Перечень таких зон утверждён указом Президента. Внутри них иностранцы и лица без гражданства не вправе иметь землю в собственности — снова остаётся только аренда. Запрет действует и на участок под домом, если он попадает в приграничную полосу.

Территории с особым статусом. Отдельные стратегические зоны и режимные территории закрыты для иностранного владения. Перед покупкой участка в приморских, островных или приграничных районах статус земли стоит проверить заранее.

Квартира в многоквартирном доме под эти ограничения не подпадает — речь идёт именно о земельных участках.

Ипотека для иностранца

Большинство банков ипотеку иностранцу без ВНЖ или РВП не дадут. Часть кредиторов готова рассмотреть заявку, если у заёмщика есть разрешение на временное проживание и подтверждённый доход в России. Условия при этом обычно жёстче, чем для граждан: выше первоначальный взнос и ставка, короче срок. Без статуса проживания в РФ рассчитывать на ипотеку почти не приходится — придётся платить полную сумму своими средствами.

Налоги: сколько платит иностранный собственник

Налог на имущество одинаков для всех. Его считают от кадастровой стоимости объекта, гражданство владельца роли не играет.

А вот налог при продаже зависит не от гражданства, а от налогового статуса продавца — резидент он или нет.

Статус продавца	Дней в РФ за год	Ставка НДФЛ при продаже	Освобождение по сроку владения
Налоговый резидент	183 и больше	до 13–15%	да, при владении 3 или 5 лет
Налоговый нерезидент	меньше 183	30%	нет

Если иностранец (или вообще любой человек, в том числе россиянин) провёл в России меньше 183 дней за год, он — налоговый нерезидент. При продаже недвижимости он платит НДФЛ по ставке 30% со всей суммы дохода. Льгота, которая освобождает от налога после 5 лет владения (или 3 лет в отдельных случаях — наследство, дарение от близкого родственника, единственное жильё, приватизация), на нерезидентов не распространяется (ст. 217.1 НК РФ). Уменьшить доход на расходы или вычеты нерезидент тоже не может.

Вывод простой: налоговый статус важнее гражданства. Иностранец, который много времени проводит в России и стал резидентом, при продаже платит как обычный гражданин.

Ограничения для граждан «недружественных» стран

С 2022 года действует особый порядок для сделок с участием граждан и компаний из стран, которые внесены в перечень совершающих недружественные действия. Сама покупка недвижимости при этом не запрещена — ограничения касаются денег от продажи.

Когда россиянин покупает недвижимость у такого продавца-нерезидента, оплата зачисляется на специальный счёт типа «С» (введён указом Президента от 05.03.2022 № 95). Распоряжаться этими средствами и тем более вывести их за рубеж продавец свободно не сможет: переводы со счетов типа «С» Банк России ограничивает и продлевает эти меры. То есть продать объект гражданин «недружественного» государства может, а вот забрать выручку за границу — нет.

Если вы планируете сделку с иностранным контрагентом из такой страны, порядок расчётов и режим счёта стоит проговорить заранее, чтобы деньги не оказались заморожены.

Что проверить перед сделкой

Категория и назначение земли — не сельхоз и не приграничная зона.
Налоговый статус продавца и покупателя — от него зависит ставка налога.
Гражданство контрагента и страна — не из перечня «недружественных», иначе расчёты пойдут через счёт «С».
Наличие ВНЖ или РВП, если планируется ипотека или проживание.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в России без ВНЖ и РВП?

Да. Для покупки квартиры или дома статус проживания не нужен — оформление идёт через Росреестр в обычном порядке. Но без ВНЖ или РВП нельзя зарегистрироваться по месту жительства и получить ипотеку.

Почему иностранцу нельзя купить землю?

Запрет касается не всей земли, а двух категорий: сельхозназначения (ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ) и участков в приграничных зонах по указу Президента. Квартиру и обычный участок под жильё вне этих зон купить можно. Сельхозземлю иностранцу доступно только арендовать.

Какой налог платит иностранец при продаже недвижимости?

Если он налоговый нерезидент (меньше 183 дней в РФ за год) — 30% со всей суммы, без права на вычеты и без освобождения по сроку владения. Если стал резидентом — платит как обычный гражданин, до 13–15% и с льготами.

Можно ли продать квартиру и перевести деньги за границу?

Гражданину «недружественной» страны деньги от продажи зачислят на счёт типа «С», а вывод средств за рубеж ограничен. Для остальных иностранцев таких барьеров нет, но валютные переводы лучше согласовать с банком заранее.

Влияет ли гражданство на ставку налога?

Нет. Ставку определяет налоговый статус — резидент или нерезидент, а не паспорт. Россиянин, проживший за рубежом больше полугода, при продаже тоже заплатит 30%.

Планируете купить или продать недвижимость с участием иностранного гражданина? Проверьте ситуацию и подготовьте договор на imyrist.ru — сервис подскажет, какие ограничения касаются именно вашей сделки. Быстрый разбор вопроса доступен в боте @imYrist_bot.